Regime especial tributário nas incorporações imobiliárias

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Uma das maiores preocupações de quem compra um imóvel na planta ou em construção é se receberá seu imóvel construído dentro do prazo e nos termos contratados.

Apesar de existirem vários dispositivos no Código de Defesa do Consumidor de proteção do mesmo, com relação ao fornecedor (que aqui consideraremos como o incorporador, propriamente dito, e a incorporação imobiliária), o diploma legal brasileiro ainda prevê outra forma protetiva, com relação às incorporações imobiliárias, que contrariamente à primeira, não possui o consumidor como objeto de análise e ordenamento, mas sim a própria incorporação. Tal medida se encontra num ato de extrema lucidez de nosso legislativo, provisão da lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004.

A lei nº 10.931/04 ou Lei do Patrimônio de Afetação, como também é referenciada, traz um mecanismo chamado Regime Especial Tributário (RET) – disciplinando que a cada incorporação sujeita ao regime, os pagamentos de IRPJ, PIS/Pasep, Cofins e CSLL, equivaler-se-ão a 4% da receita mensal recebida, correspondendo ao pagamento mensal unificado dos antes citados tributos – valendo lembrar que sua opção é de caráter irretratável, e que perdurará, porquanto restem direitos de crédito ou obrigações do incorporador, junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Em contrapartida, a adoção de tal regime somente é permitida se houver a adoção do patrimônio de afetação. Este instituto nada mais é que, a não comunicação do patrimônio da incorporação com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador, ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e que somente responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação, respectivamente submetida.

Os recursos financeiros que se encontram fora do escopo do patrimônio de afetação, são aqueles cujas importâncias excedem o necessário à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, também, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e caso haja tais recursos financeiros que respeitem essas regras, os mesmos serão disponíveis a alienação, onerosa ou não, ou até mesmo distribuição, no caso de lucros.

Regime Especial Tributário no mundo real

A verdade é que o Fisco pouco (ou nada) fiscaliza acerca da efetiva separação do patrimônio do incorporador e da incorporação. Apesar de existir a regulamentação da lei nº10.931, através da instrução normativa nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013, a Receita Federal do Brasil tende a negligenciar a fiscalização do efetivo cumprimento dessas normas, sendo extremamente competente nas cobranças de seus créditos, mas falha nas cessões de seus benefícios.

Tal conduta pode não causar impactos diretos à arrecadação estatal, mas certamente causa grandes impactos individuais nos contribuintes, adquirentes de imóveis componentes de incorporações que adotem o Regime especial tributário nas incorporações imobiliárias – vez que sem fiscalização efetiva, a tendência é de que ocorram os desvios de recursos; alimentando pequenas bombas que, caso venham a explodir, podem nos relembrar tristemente do caso Encol (motivo-símbolo pelo qual se intensificou a legislação sobre a separação patrimonial, nas incorporações imobiliárias).

Por toda a falta de fiscalização, a efetiva aplicação do patrimônio de afetação poderá ser satisfatoriamente constatada por meio de uma auditoria independente, vez que ela é constituída de um conjunto de procedimentos técnicos, que tem por objetivo gerar confiabilidade às informações, assegurando nesse caso, quanto a real observância às regras do patrimônio de afetação, cujos procedimentos previamente acordados correriam a luz da legislação e complementarmente as normas de auditoria independente.

As normas de auditoria independente definem que o auditor deve obter evidências ou provas, suficientes e adequadas para fundamentar sua opinião, acerca dos atos e fatos contábeis auditados. Defendemos adoção desse procedimento como forma de proporcionar a eficácia técnica às regras do patrimônio de afetação, protegendo principalmente aqueles que compram seu primeiro imóvel com fruto de seu trabalho.

Luiz Felipe Baggio
Trainee da divisão de Tributos
BLB Brasil Auditores e Consultores

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